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Pasos a seguir para reclamar gastos hipotecarios

Por   /  julio 4, 2018  /  No hay comentarios

Son frecuentes los contratos de préstamo con garantía hipotecaria realizados con una entidad de crédito en los cuales se incluye entre sus cláusulas lo correspondiente a los gastos, y en los que el solicitante del préstamo asume todos los gastos requeridos para la constitución y registro del préstamo.

Sin embargo puede darse el caso de que se hayan incluido abusivamente ciertos gastos o comisiones bancarias en contrariedad con el justo equilibrio de las obligaciones o prestaciones.

Es importante tener presente el Real Decreto Legislativo 1/2007, de 16 de noviembre, correspondiente a la Ley General para la Defensa de los Consumidores y Usuarios y otras leyes complementarias, la cual especialmente en su artículo 82 que tipifica expresamente las cláusulas abusivas.

En esos casos existe la posibilidad de reclamar gastos hipotecarios que el prestatario haya realizado para la constitución de la hipoteca. Solo tenemos que seguir una serie de pasos.

Gastos a reclamar

Para reclamar gastos hipotecas se deben conocer cuáles son exactamente los gastos objeto de reclamo, y estos son los provenientes directamente del préstamo hipotecario.

Es decir, no corresponden los gastos propios de la compraventa, como serían los gastos que se generen por ejemplo para la tasación del inmueble.

No todas las cláusulas que puedan atribuir al prestatario la totalidad de los gastos hipotecarios son válidas, según la legislación sobre protección al consumidor, pues generalmente las cláusulas que se contemplan en este tipo de contrato son unilaterales, insertas sin el conocimiento de sus contratantes y que contienen condiciones abusivas.

Es por ello que la ley determine alguna de estas cláusulas abusivas.

Específicamente estos gastos propios del contrato de préstamos, que se necesitan para su efectiva celebración, se resumen en:

  • Gastos de Notaría.
  • Inscripción en el Registro de la Propiedad.
  • Gastos por los Actos Jurídicos Documentados.
  • Gastos por honorarios de la gestoría.

En definitiva, estos gastos pueden ser objeto de reclamo.

Legitimado para reclamar

Cualquier persona natural que contrató en condición del receptor del préstamo hipotecario, tiene la legitimidad para reclamar lo que crea que le pertenezca.

Las personas jurídicas o empresas no podrían reclamar estos pagos por cuanto no son consideradas consumidores.

Pueden darse casos de legitimación muy particular y que requieren de un estudio, caso por caso.

Oportunidad para reclamar el pago

La reclamación puede hacerse en cualquier momento, haya o no cancelado el crédito, e incluso aun cuando se haya realizado la dación en pago de la vivienda, pues en el supuesto de que una de las cláusulas contractuales se encuentre viciada de nulidad, ello resulta imprescriptible, es decir, no caduca la nulidad.

Soportes documentales para reclamar

Todo pago realizado debe haber generado una factura, documento fundamental para demostrar el cumplimiento de una de las obligaciones, en este caso el pago.

Se sugiere aportar:

– Facturas de pago.

– La factura del gasto notarial.

– La del gasto del registro de la propiedad.

– La carta de pago del impuesto de actos jurídicos documentados, esto es, el modelo 600.

En caso de que no se refleje el pago en la factura o no exista un documento impreso que acredite certeramente el pago, debe hacerse uso de otro medio de prueba, el cual por excelencia es el estado de cuenta bancaria, firmado y sellado por el representante de la entidad bancaria que brinde seguridad jurídica sobre el pago efectuado y la cuenta destinataria.

En cualquier caso, algún otro medio probatorio legalmente válido de donde se puedan desprender los elementos para demostrar el pago por alguno de estos gastos.

Igualmente pueden solicitarse copias de las facturas a los entes que la emitieron en caso de que no se tengan a disposición.

Asimismo debe consignarse:

  • El contrato de la constitución de la hipoteca. Es importante tener en cuenta que esta escritura es distinta al contrato de compra-venta, aunque en algunos casos se realiza en el mismo documento.
  • En el caso de existir ampliaciones o modificaciones del contrato hipotecario, debe presentarse el documento legalmente suscrito que lo confirme.
  • Los recibos de pago de las cuotas de la hipoteca o la escritura de finiquito del crédito hipotecario.

Cantidades a reclamar

Está claro que la cantidad a reclamar variará con respecto a los aranceles notariales así como los honorarios de gestorías. Aún así suelen representar en general el 10% de la cantidad del préstamo, y en algunos casos se pueden recuperar hasta 3000 €.Igualmente, se deben incluir los intereses que se hayan generado desde el momento del pago indebido hasta que efectivamente sean devueltos.

Acciones a ejercer

La acción principal es la demanda de nulidad de las cláusulas abusivas, que incluye consecuencialmente la solicitud de restitución de los gastos.

Asesoría

Es importante buscar la asesoría legal para poder cumplir adecuadamente con todos los requerimientos legales y garantizar el resultado favorable en la reclamación.

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